La réforme majeure : les amortissements réintégrés à la revente
C'est le changement le plus significatif introduit par la loi Le Meur fin 2024 et confirmé en 2026. Jusqu'ici, les amortissements déduits pendant la période de détention ne venaient pas augmenter la plus-value imposable à la revente. C'est désormais le cas pour les biens acquis ou revendus sous certaines conditions.
Concrètement, un investisseur qui a amorti 50 000 € sur son bien verra cette somme réintégrée dans le calcul de sa plus-value. L'avantage fiscal à l'entrée se paie donc en partie à la sortie. Ce n'est pas rédhibitoire — mais ça change radicalement le calcul de rentabilité à long terme.
Ce que ça signifie : le LMNP reste pertinent, mais il doit désormais être pensé sur l'ensemble de la durée de détention. Un calcul de sortie s'impose avant toute décision d'entrée.
Le dispositif Jeanbrun remplace le Pinel
Pour l'investissement locatif neuf, le Pinel a définitivement tiré sa révérence. Le dispositif Jeanbrun prend le relais avec une philosophie différente : il favorise la location à loyers intermédiaires dans les zones tendues, avec des avantages fiscaux conditionnés à des plafonds de loyers et de ressources des locataires.
Location meublée touristique : nouvelles contraintes
Depuis le 20 mai 2026, tous les loueurs de meublés touristiques doivent déclarer leur activité via un téléservice national pour obtenir un numéro d'enregistrement unique. La fiscalité des locations saisonnières est également durcie.
Ce qu'il faut faire maintenant
- Quelle est votre durée de détention envisagée et quel sera l'impact des amortissements réintégrés à la revente ?
- Votre régime actuel (micro-BIC ou réel) est-il toujours optimal ?
- Le LMNP reste-t-il le meilleur véhicule pour votre situation ?
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